房價與CPI都是老百姓最關心的價格指標，然而兩者的走勢卻并不同步。由于無法真實反映住房價格變化對居民生活的困擾，我國CPI數據的準確性和真實性不斷受到廣泛質疑
2012年5月17日 10:04資本市場政策同其他領域的政策最大的不同在于：資本市場某項政策比如之前降A股交易稅的影響，關鍵是政策意圖和影響方向，其他經濟政策比如減稅，關鍵在于具體影響比如哪些行業具體受益多少等等。更多（微博），民生證券副總裁，首席經濟學家。主要研究領域為宏觀經濟、國際經濟、財富戰略和資本市場。
房價與CPI都是老百姓最關心的價格指標，然而兩者的走勢卻并不同步。由于無法真實反映住房價格變化對居民生活的困擾，我國CPI數據的準確性和真實性不斷受到社會公眾、學者，乃至有關決策部門的廣泛質疑。
盡管官方統計部門多次聲明，按照國際組織制定的國民經濟核算體系(SNA)核算要求，居民購買住房應視作投資而非消費，住房價格納入CPI統計將失去與世界其他各國的可比性；然而，眾人之惑并未因官方的聲明而有所消減，反而隨著物價的上漲有愈演愈烈之勢。
CPI統計中居住消費一般包括裝修材料、水電燃料、房租、自有住房等，除自有住房這一關鍵項目外，其他幾項并不存在多少爭議。目前，國際上常用的對CPI中自有住房的處理方法有四種：使用成本法、等價房租法、支出法、獲得法。
我國CPI中的自有住房消費與美、德、日類似，以虛擬房租形式計算，不過統計局還沒有正式公布具體的算法。《財經》雜志曾刊登《CPI之惑》一文介紹，“虛擬房租的變動是用按揭貸款利率的變化來替代”。在沒有實現利率市場化的前提下，我國的虛擬房租統計必然很難反映住房價格的瘋狂上漲，并在一定程度上致使住房價格對CPI影響被低估。
即使是美國、英國這樣CPI中關于居住消費項的統計看似更科學、嚴謹的國家，CPI與房地產價格的走勢仍然存在巨大的差別。
CPI與房價相背離的根本原因在于，房地產從屬性上被劃入了投資品而非消費品，根據通貨膨脹的定義，資產價格并不在CPI考察范圍之內。而中央銀行的通貨膨脹管理是否應該關注包括房地產、股票等在內的資產價格變動，在學術界尚存在較大爭議。
從貨幣流動的過程來說，中央銀行所發行的貨幣并不是完全流入實體經濟，房地產市場、股票市場、銀行體系和其他資產市場就像長江沿岸的水庫和支流一樣，吸收了上游的貨幣。在某段時期，如果房地產和股票市場等資產收益更高，就很可能出現資產價格上漲而實體經濟的價格水平保持穩定的現象。隨著越來越多的貨幣涌入房地產市場、資本市場，這些領域的價格就會甩開CPI，不斷走高。此時，由于CPI低位運行，害怕流動性緊縮會給經濟增長、就業帶來不利沖擊的中央銀行往往會采取一種謹慎的觀望態度，眼睜睜看著資產價格泡沫形成、變大。不過資產價格的膨脹能力始終要受制于資產在未來盈利能力，當這個泡沫越吹越大之后，總會有一部分相對謹慎的投資者率先撤出市場，轉向實體經濟尋求投資機會。此時實體經濟相對平穩的供求關系被打破，通貨膨脹壓力開始顯現。中央銀行一旦看到了CPI往上走，便開始出臺加息、提高準備金率等緊縮性貨幣政策，誓要將通貨膨脹扼殺在搖籃里。然而緊縮性貨幣政策會使原本資金開始流出的資產市場雪上加霜，資金短缺的結果必然是資產價格泡沫的破滅，并有可能拖累整個經濟陷入危機。
典型的例子便是上世紀80年代后半期日本的資產泡沫。當時，日本資產價格（主要是股票和土地價格）高漲，而同一時期日本的通貨膨脹率卻保持在較低的水平。這給日本中央銀行是否采取緊縮性貨幣政策帶來極大的干擾，因為根據傳統的理論，緊縮性貨幣政策一般是在經濟中存在明顯的通脹壓力時予以實施。由于實體經濟中的通脹水平并不高，很多人擔心緊縮性貨幣政策會造成實體經濟的流動性不足，因此即使看到了資產泡沫正越吹越大，央行仍然對加息猶豫不決，使得后果更加嚴重。
日本“失去十年”的教訓使越來越多的人開始思考資產價格變動是否應該納入以CPI為主的通脹管理的問題。一些學者提出建議：應該在CPI之外考慮資產價格，形成一個新的通貨膨脹參照指數。
不過，這一建議若要真正實施卻困難重重。由于資產價格的變動與一般商品價格的變動存在本質的區別，前者波動性遠遠大于后者，將兩類價格揉在一個指數里進行考察，那么新的指數很可能由資產價格來主導。如果貨幣政策以這樣的指數為目標，就會變得很不穩定。所以現實中的CPI或者政策均沒有明確體現住房等資產價格的變動。如美聯儲主席本•伯南克在1999年與哥特勒合作的論文中就曾指出：“（中央銀行）政策不應因資產價格變動而做出反應，除非它們的變動也預示了通貨膨脹預期的變動。”
現實中，盡管差不多所有國家的中央銀行都意識到了貨幣政策應該考慮資產價格的變動，但一旦資產價格與CPI出現“一上一平”的剪刀差以后，基本上都是做口頭上的表態，很少采取實質的行動。
在房價不斷上漲的年代，漠視房價的CPI的確低估了居民的生活成本，由于目前還沒有一個很好的將資產價格納入CPI的方法，國際通行的標準也是將房價從CPI中剔除。即便如此，在沒有更好的綜合反映物價與房價指數出臺之前，宏觀政策應該更多的關注資產價格的變動，以預防資產泡沫對于居民生活以及宏觀經濟的潛在危害。
