京城老牌單體酒店面臨集體“出局”

　　隨著連鎖化品牌的發展，京城單體酒店似乎走入了業績“死胡同”。近日，北京翠宮飯店有限公司(以下簡稱“翠宮飯店”)掛牌26億元出售，而業績虧損以及高額負債成為被拋售背后的主因。作為曾經頗有知名度的老牌單體酒店，經歷數十年發展后淪為待售資產，令人唏噓的背后還引發行業對單體酒店生存的進一步探討。據了解，目前我國酒店市場連鎖化率僅為20%，相比歐美等發達國家60%的連鎖化率仍有差距。業內人士指出，目前很多單體酒店由于設施陳舊，經營業績步入困局。這些老的單體酒店除了可以變更為寫字樓，也可以依托特點改攻精品酒店或連鎖酒店，當然這亦需要付出成本。

　　翠宮飯店酒改商

　　早前經歷過二度掛牌出售后，翠宮飯店100%股權及相關債權正式被海淀國資經管中心掛牌出讓，轉讓底價為26.83億元，信批期間為11月26日-12月21日。據了解，北京翠宮飯店隸屬于北京首都創業集團，目前五星級酒店資格已被取消。此次出售后，翠宮飯店將改為商用寫字樓。

　　資料顯示，翠宮飯店于1998年開業，曾經是集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓于一體的五星級商務酒店。2013年，翠宮飯店五星級資格被取消，目前由北京市海淀區國有資本經營管理中心持有其100%股權。

　　翠宮飯店經過近20年的發展后最終沒落。業內普遍認為，北京單體酒店的生存恐早已進入寒冬期。北京商報記者梳理后發現，實際上高星單體酒店產權被拋售的并非翠宮飯店一家，今年6月，北京首創置業宣布作價6.67億元出售北京金融街酒店59.5%股權，該酒店成立于2005年，是金融街地區首家五星級酒店;2016年10月，北京文化以5.81億元掛牌出售北京龍泉賓館100%股權，該酒店成立于1987年，曾是北京占地面積最大，具有宮廷園林布局特色的四星級涉外飯店。

　　另外北京商報記者從酒店產權交易平臺獲悉，全國目前共有近百家五星級酒店處于出售狀態，其中北京地區未披露名稱的五星級待售酒店達到六家。

　　除了拋售單體酒店產權，此前，首旅集團還將旗下部分五星級酒店劃入首旅建國酒店管理公司，以整合單體高星酒店。

　　業內人士分析，在目前的全國客房存量市場中，很多都是單體酒店。一些單體酒店在管理運營、品牌宣傳上缺乏競爭力，此外由于設施老化、入住率不如連鎖酒店，想轉型又缺乏資金，部分酒店無法持續為母公司提供足夠的現金流，因此被迫“賣身”。

　　利潤率低成主因

　　據翠宮飯店公布的財報顯示，截至今年9月30日，該酒店實現營收1801.78萬元，凈利潤虧損4710.47萬元。總資產總計為7.31億元，負債總計為7.84億元，所有者權益虧損5361.81萬元;截至今年6月30日，翠宮飯店債權金額合計為7.56億元，其中借款本金7.35億元，利息約為2020萬元。2016年度，翠宮飯店總營收為2124.67萬元，凈利潤為虧損3918.24萬元。整體來看，翠宮飯店持續走低的入住率以及不斷增高的負債率，都是時至今日的導火索。

　　而翠宮飯店令人堪憂的營業狀況實際上已是多數單體酒店的通病。據《2017年中國酒店產權交易分析報告》(以下簡稱“酒店交易分析報告”)顯示，去年國內交易總量破歷史紀錄，預計成交總額超過350億元人民幣。資產拍賣方面，據不完全統計，掛牌拍賣總額超過300億元，數量超過400家，同去年相比，掛牌酒店資產總額增加近7倍。預計，非常態酒店資產(包含：債務逾期、資不抵債、待訴訟、破產、歇業等)超過3000家，涉及金額超過5000億元人民幣。酒店資產滯售惡化并逐步從三四線城市向一二線城市波及。

　　對此酒店資深專家趙煥焱指出，老牌單體酒店的競爭壓力主要來源于硬件老化，企業無力更新改造，且目前高星酒店處于迭代期，依賴選址優勢的老牌傳統酒店將面臨淘汰。另對于部分酒店而言，營業數十年還利潤率低，除運營方面存在種種問題外，還有可能是由于酒店建造時貸款比例大，而后隨著外匯貸款的匯率變化與波動，導致業主還本付息的壓力太大。

　　轉型迫在眉睫

　　隨著酒店業競爭壓力加大，“酒改商”逐漸成為行業趨勢，運營不良的酒店通常成為業主權衡利益時的犧牲品。據了解，翠宮飯店的酒店部分區域已對外出租改為商用寫字樓辦公區。金融街洲際酒店以及長安街W酒店在功能改造時也都曾被指要向寫字樓轉型，用于提高整座大樓的收益率。

　　對此趙煥焱指出，相較商場和酒店來說，雖然寫字樓的運營成本低、租金回報高。但北京的老酒店在經營難以為繼后，再改造成為寫字樓的前景不容樂觀，因為北京的酒店與寫字樓的供求關系并非相差很大，因此市場的競爭壓力相差無幾，能否保障收益也充滿變數。

　　值得一提的是，據《酒店交易分析報告》指出，受國內政策的限制，中國酒店資產的退出機制還不成熟，退出的方式通常為整售，即使是破產或者清算后的酒店資產，被投資人接手后往往還繼續從事酒店經營，而無法通過用途的調整變更經營業態，這使得酒店總量無法有效“死亡”。在飽和的市場中，只做增量是極其危險的，而在酒店資產中，具有變現能力的又極為少數。

　　另有酒店管理人員對此分析，在此背景下，尤其是對于單體酒店而言，盡早轉型已經迫在眉睫。當下旅游市場消費升級推動了市場對“美宿”的需求，單體酒店可依托酒店自身特點向精品酒店或加入連鎖品牌發展。此前首旅集團便將旗下西苑飯店、兆龍飯店等五星級酒店納入首旅建國管理品牌，此種做法可以給老牌飯店提供轉型的技術動力。此外，老牌單體酒店也可考慮對外租賃承包經營，讓專業的團隊帶動酒店轉型;或出讓一部分股權，引入新投資者，獲取資金背書的同時，也為公司內部管理注入新血液。